Een vastgoedproject dat in 2024 wordt gestart, kan niet worden geleid met de referentiekaders van 2022. De kredietrentes zijn de afgelopen twee jaar sterk gestegen, het volume van de transacties is op nationaal niveau gedaald, en verschillende fiscale maatregelen zijn herzien of vervangen. Het begrijpen van deze mechanismen stelt in staat om een aankoop, een huurinvestering of een renovatie te kalibreren zonder de kalender van de markt te ondergaan.
Energieprestatiecertificaat en waarde van het vastgoed
Het EPC weegt nu rechtstreeks op de verkoopprijs. Woningen met een classificatie F of G, vaak aangeduid als energieverslinders, ondervinden een waardevermindering bij de verkoop omdat banken de kosten van renovatiewerkzaamheden in hun solvabiliteitsanalyse opnemen.
Aanvullende lectuur : Tips en praktische adviezen voor het succesvol inrichten en onderhouden van uw tuin
Voor een koper opent deze beperking een onderhandelingskans. Een slecht geclassificeerd pand in een stad als Bordeaux of Saint-Étienne kan worden verworven met een significante prijs marge, op voorwaarde dat de kosten van de energie renovatiewerkzaamheden nauwkeurig worden begroot vóór de ondertekening van de compromis.
Voor verkopers kan het uitvoeren van een energie-audit vóór de verkoop en het uitvoeren van gerichte werkzaamheden (isolatie van de zolder, vervanging van het verwarmingssysteem) helpen om één of twee klassen omhoog te gaan. Een verbeterd EPC vóór de verkoop verkort de transactieperiodes en beperkt late heronderhandelingen.
Verder lezen : Topbestemmingen en tips voor onvergetelijke vakanties in Frankrijk en het buitenland
Voor degenen die de dynamiek van de sector verder willen verkennen, ontdek vastgoed op Maison Créa biedt een nuttig overzicht van de typologieën van projecten, van residentiële aankopen tot huurinvesteringen.
Financieringsstructuur in 2024: Uitgebreide PTZ en Jeanbrun-regeling
De Renteloze Lening is in 2025 uitgebreid om tot 50 % van de totale aankoopkosten te financieren, afhankelijk van het inkomen, de samenstelling van het huishouden en de locatie. Voor een project dat al in 2024 wordt gestart, verandert het anticiperen op deze evolutie in het financieringsplan de structuur van de lening: het deel dat tegen nul rente wordt geleend, verlaagt mechanisch de totale rente kosten over de looptijd van de lening.
De Jeanbrun-regeling voor huurinvesteringen
Gecreëerd door de begrotingswet 2026 en van kracht sinds 21 februari 2026, stelt de Jeanbrun-regeling particuliere verhuurders in staat om 80 % van de aankoopprijs van een nieuw of gerenoveerd huis af te schrijven. De verplichting betreft een ongemeubileerde huur van ten minste negen jaar, en het mechanisme is van toepassing zonder zoning tot 31 december 2028.
Deze afwezigheid van zoning vormt de echte breuk met de oude regelingen zoals Pinel, die de voordelen concentreerden op de krappe gebieden. Een investeerder kan nu middelgrote steden in Frankrijk (Limoges, Pau, Perpignan) targeten waar de bruto huur rendementen hoger blijven dan die van de grote metropolen.
Drie criteria om te controleren voordat men zich verbindt aan een Jeanbrun-structuur:
- Het pand moet nieuw zijn of een zware renovatie hebben ondergaan die door een gecertificeerde professional is bevestigd
- De verbintenis van negen jaar is vast, een vervroegde verkoop leidt tot het verlies van het fiscale voordeel
- De gevraagde huur moet binnen de door decreet vastgestelde plafonds blijven, zelfs in de afwezigheid van geografische zoning
Herstel van de nieuwe markt: kalender en aankoopstrategie in VEFA
Na de krimp van 2023-2024 zijn de bouwvergunningen in 2025 met bijna 20 % gestegen, en de aanbiedingen van nieuwe woningen met bijna 10 %. De leveringen van nieuwe projecten vallen samen met een herstelcyclus, wat de machtsverhouding tussen ontwikkelaars en kopers verandert.
Een aankoop in VEFA (verkoop in de staat van toekomstige voltooiing) die in 2024 wordt ondertekend, resulteert doorgaans in een levering tussen 2026 en 2027. Gedurende deze bouwperiode zijn de betalingsverzoeken gespreid, wat de druk op de cashflow beperkt in vergelijking met een aankoop in de bestaande bouw met onmiddellijke werkzaamheden.
Letpunten bij nieuwe projecten
Het aanbod van nieuwe woningen blijft geconcentreerd in bepaalde gebieden. De metropolen waar de huurvraag sterk is (Lyon, Bordeaux, Nantes) absorberen de projecten snel. In andere steden weegt de onverkochte voorraad op de prijzen en opent het onderhandelingsmarges met de ontwikkelaars.
Voordat u een lot reserveert, controleer de financiële garantie voor voltooiing van de ontwikkelaar en vergelijk de prijs per vierkante meter met recente verkopen in dezelfde buurt. Een te groot prijsverschil tussen nieuw en oud in hetzelfde gebied kan wijzen op een risico van overwaardering van het project.
Verhuurbeheer en afweging tussen ongemeubileerd en gemeubileerd
De keuze van het huurregime beïnvloedt de netto-rendabiliteit van een investering. Gemeubileerde verhuur (LMNP) biedt een fiscaal kader dat het mogelijk maakt om het meubilair en het pand af te schrijven, waardoor het belastbaar inkomen wordt verlaagd. Ongemeubileerde verhuur, in combinatie met de Jeanbrun-regeling, biedt een andere logica die zich richt op de afschrijving van de aankoopprijs.
De afweging hangt af van drie factoren:
- De locatie van het pand: in universitaire of toeristische steden is de vraag naar gemeubileerde woningen structureel hoog
- De beheercapaciteit: een gemeubileerd pand vereist een frequentere turnover en een actievere beheer dan een lange termijn ongemeubileerde verhuur
- De houdhorizon: na negen jaar genereert ongemeubileerde verhuur onder Jeanbrun een cumulatief fiscaal voordeel dat hoger is in de meeste configuraties
Het verhuurbeheer kan worden gedelegeerd aan een vastgoedbeheerder, maar de beheerkosten (meestal berekend als percentage van de ontvangen huren) moeten vanaf het begin in de prognose worden opgenomen om een teleurstellend netto rendement te voorkomen.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont kopers die drie technische hefboommechanismen beheersen: het EPC als onderhandelingsinstrument, de financieringsstructuur aangepast aan de nieuwe regelingen, en de keuze van het huurregime afgestemd op de houdduur. Elk van deze hefboommechanismen moet worden voorbereid vóór het eerste bezoek, niet erna.