Ein Immobilienprojekt, das 2024 gestartet wird, kann nicht mit den Maßstäben von 2022 gesteuert werden. Die Kreditbedingungen sind in den letzten zwei Jahren stark gestiegen, das Transaktionsvolumen ist auf nationaler Ebene zurückgegangen, und mehrere steuerliche Regelungen wurden überarbeitet oder ersetzt. Das Verständnis dieser Mechanismen ermöglicht es, einen Kauf, eine Mietinvestition oder eine Renovierung zu kalibrieren, ohne den Zeitplan des Marktes zu unterliegen.
Energieeffizienzdiagnose und Wert der Immobilie
Der DPE wirkt sich nun direkt auf den Verkaufspreis aus. Wohnungen, die in die Klassen F oder G eingestuft sind, oft als „Energieschleudern“ bezeichnet, erfahren beim Wiederverkauf einen Preisnachlass, da Banken die Kosten für Renovierungsarbeiten in ihre Bonitätsanalyse einbeziehen.
Lesetipp : Tipps und praktische Ratschläge für die erfolgreiche Gestaltung und Pflege Ihres Gartens
Für einen Käufer eröffnet diese Einschränkung einen Verhandlungsspielraum. Eine schlecht eingestufte Immobilie in einer Stadt wie Bordeaux oder Saint-Étienne kann mit einem signifikanten Preisnachlass erworben werden, vorausgesetzt, die Kosten für die energetische Renovierung werden vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags genau budgetiert.
Auf der Verkäuferseite ermöglicht es, vor dem Verkauf eine Energieaudit durchzuführen und gezielte Arbeiten (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizungsanlage) durchzuführen, um um ein oder zwei Klassen aufzusteigen. Ein verbesserter DPE vor dem Verkauf verkürzt die Transaktionszeiten und begrenzt späte Nachverhandlungen.
Auch interessant : Top-Destinationen und Tipps für unvergessliche Ferien in Frankreich und im Ausland
Für diejenigen, die die Dynamik des Sektors vertiefen möchten, die Immobilien auf Maison Créa entdecken bietet einen nützlichen Überblick über die Typologien von Projekten, vom Wohnungsbau bis zur Mietinvestition.
Finanzierungsstruktur 2024: Erweiterter PTZ und Jeanbrun-Regelung
Der Nullzinsdarlehen wurde 2025 erweitert, um bis zu 50 % der Gesamtkosten für den Erwerb je nach Einkommen, Haushaltszusammensetzung und Standort zu finanzieren. Für ein Projekt, das bereits 2024 gestartet wird, verändert die Antizipation dieser Entwicklung im Finanzierungsplan die Struktur des Kredits: Der Teil des Darlehens zu Nullzinsen senkt mechanisch die Gesamtkosten der Zinsen über die Laufzeit des Kredits.
Die Jeanbrun-Regelung für Mietinvestitionen
Die durch das Finanzgesetz 2026 geschaffene und seit dem 21. Februar 2026 geltende Jeanbrun-Regelung ermöglicht es privaten Vermietern, 80 % des Kaufpreises einer neuen oder renovierten Wohnung abzuschreiben. Die Verpflichtung bezieht sich auf eine unmöblierte Vermietung von mindestens neun Jahren, und der Mechanismus gilt bis zum 31. Dezember 2028 ohne Zonierung.
Diese Abwesenheit von Zonierung stellt den echten Bruch im Vergleich zu früheren Regelungen wie Pinel dar, die die Vorteile auf angespannte Zonen konzentrierten. Ein Investor kann nun mittelgroße Städte in Frankreich (Limoges, Pau, Perpignan) ins Visier nehmen, in denen die Bruttomietrenditen höher sind als in den großen Metropolen.
Drei Kriterien sind vor dem Engagement in eine Jeanbrun-Struktur zu überprüfen:
- Die Immobilie muss neu sein oder einer umfassenden Renovierung unterzogen worden sein, die von einem zertifizierten Fachmann bescheinigt wird
- Die Verpflichtungsdauer von neun Jahren ist verbindlich, eine vorzeitige Veräußertung führt zur Rücknahme des Steuervorteils
- Die verlangte Miete muss innerhalb der durch Dekret festgelegten Obergrenzen bleiben, auch in Abwesenheit einer geografischen Zonierung
Erholung des Neubaumarktes: Zeitplan und Kaufstrategie in VEFA
Nach der Kontraktion von 2023-2024 sind die Baugenehmigungen 2025 um fast 20 % gestiegen, und die Verkaufsangebote neuer Wohnungen um fast 10 %. Die Lieferungen neuer Projekte fallen mit einem Erholungszyklus zusammen, was das Kräfteverhältnis zwischen Entwicklern und Käufern verändert.
Ein Kauf in VEFA (Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung), der 2024 unterzeichnet wird, führt in der Regel zu einer Lieferung zwischen 2026 und 2027. Während dieser Bauphase sind die Zahlungsaufforderungen gestaffelt, was den Druck auf die Liquidität im Vergleich zu einem Kauf im Bestand mit sofortigen Arbeiten verringert.
Aufmerksamkeitspunkte zu neuen Programmen
Das Angebot an neuen Wohnungen bleibt auf bestimmten Gebieten konzentriert. Die Metropolen, in denen die Mietnachfrage stark ist (Lyon, Bordeaux, Nantes), nehmen die Programme schnell auf. In anderen Städten belastet der unverkaufte Bestand die Preise und eröffnet Verhandlungsspielräume mit den Entwicklern.
Bevor Sie ein Los reservieren, überprüfen Sie die finanzielle Fertigstellungsgarantie des Entwicklers und vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter mit den aktuellen Verkäufen im selben Viertel. Eine zu große Preisdifferenz zwischen Neu- und Altbau in demselben Bereich kann auf ein Risiko der Überbewertung des Programms hinweisen.
Vermietungsmanagement und Abwägung zwischen unmöbliert und möbliert
Die Wahl des Mietregimes beeinflusst die Nettorentabilität einer Investition. Die möblierte Vermietung (LMNP) bietet einen steuerlichen Rahmen, der es ermöglicht, Möbel und die Immobilie abzuschreiben, wodurch das zu versteuernde Einkommen gesenkt wird. Die unmöblierte Vermietung, kombiniert mit der Jeanbrun-Regelung, bietet eine andere Logik, die sich auf die Abschreibung des Kaufpreises konzentriert.
Die Abwägung hängt von drei Faktoren ab:
- Die Lage der Immobilie: In Universitäts- oder Tourismusstädten ist die Nachfrage nach möblierten Wohnungen strukturell stark
- Die Verwaltungsfähigkeit: Eine möblierte Wohnung erfordert häufigere Wechsel und eine aktivere Verwaltung als eine langfristige unmöblierte Vermietung
- Der Haltedauer: Über neun Jahre generiert die unmöblierte Vermietung unter Jeanbrun einen kumulierten Steuervorteil, der in den meisten Konfigurationen höher ist
Das Vermietungsmanagement kann an einen Immobilienverwalter delegiert werden, aber die Verwaltungskosten (in der Regel als Prozentsatz der erhaltenen Mieten berechnet) sollten bereits im Voranschlag berücksichtigt werden, um eine enttäuschende Nettorendite zu vermeiden.
Der Immobilienmarkt 2024 belohnt Käufer, die drei technische Hebel beherrschen: den DPE als Verhandlungsinstrument, die Finanzierungsstruktur, die auf die neuen Regelungen abgestimmt ist, und die Wahl des Mietregimes, das auf die Haltedauer abgestimmt ist. Jeder dieser Hebel sollte vor dem ersten Besuch vorbereitet werden, nicht danach.